Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son bien en viager, deux options s’offrent à lui. Il peut décider de quitter le bien qu’il souhaite vendre pour s’installer ailleurs ou bien continuer à l’occuper jusqu’à sa perte de droit d’usage, c’est à dire son départ définitif et irréversible du bien, pour aller en maison de retraite par exemple, ou son décès.

Les revenus du viager

Dans les deux cas, le bénéfice retiré par le propriétaire vendeur, appelé crédirentier, est le même. Il percevra le jour de la signature de l’acte notarié une première somme, appelé le bouquet.

Ce dernier représente généralement 25 à 30% de la valeur totale estimée de son bien immobilier.

Par la suite, il percevra une rente viagère jusqu’à la perte de son droit d’usage. Cette rente sera calculée selon l’âge du crédirentier au moment de la vente, le nombre de personnes sur lequel porte le viager (une ou deux têtes) et selon si le viager est réalisé libre ou occupé.

Viager occupé : quelles conséquences pour l’acheteur?

Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur, appelé débirentier, pourrait, s’il le souhaite, habiter dans le bien. De même il pourrait le mettre en location, les revenus locatifs servant alors à payer une partie de la rente viagère comme dans le cadre d’un investissement immobilier traditionnel. Le loyer perçu servant alors à autofinancer une partie du crédit immobilier.

Toutefois, la jurisprudence précise que le loyer issu de la location d’un viager libre ne peut en aucun cas être équivalent, ou approchant, du montant de la rente versée au crédirentier, faute de quoi, le contrat de viager serait requalifié pour défaut de prix sérieux.

Inversement, pour un viager occupé, l’acheteur, ne peut ni habiter, ni louer le bien puisqu’il n’a pas l’usufruit sur ce dernier. Il doit simplement payer la rente au crédirentier en attendant que ce dernier perde son droit d’usage et d’occupation.

Néanmoins, en contrepartie de l’occupation du bien par le vendeur, le montant de la rente à verser sera nettement inférieur à celui d’une rente en viager libre.

La mutualisation du viager occupe

Sachant que seulement 5% des transactions en viager sont réalisées en viager libre, il est donc nécessaire pour l’acheteur de minimiser les risques “de longévité” liés au viager occupé.

C’est précisément pour minimiser ces risques que le viager mutualisé occupé s’est développé.
En mutualisant les viagers occupés au sein d’un même fonds d’investissement, les probabilités de perte du droit d’usage des crédirentiers augmentent mathématiquement. L’acheteur maximise donc sa capacité à revendre rapidement le viager dans lequel il a investi afin de pouvoir réinvestir dans d’autres opérations.

A chaque revente d’un viager, les bénéfices sont alors à nouveau investis sur de nouvelles opérations en viager occupé.

Ces achats-reventes continuent jusqu’à la clôture du fonds.

L’investisseur perçoit alors les dividendes sur les revenus générés par les achats-reventes successifs effectués au sein du fonds viager.

Pour  plus d’informations sur les mécanismes des fonds en viager mutualisé occupé, contactez-nous.